La loi de finances pour 2026 a été adoptée le 2 février 2026 (texte n° 227). Elle couvre un périmètre fiscal exceptionnellement large : des particuliers aux entreprises, du patrimoine immobilier à la fiscalité des holdings, en passant par les management packages et la facturation électronique. Ce guide décrypte les principales mesures, avec leur impact concret et les points de vigilance à anticiper.
À noter : la loi a fait l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel. Certaines dispositions pourraient être censurées lors de la publication au Journal officiel. Les mesures présentées ci-dessous restent sous réserve de cette décision.
Le barème de l’impôt sur le revenu revalorisé de 0,9 %
Pour l’imposition des revenus de 2025, le barème progressif de l’IR est revalorisé de 0,9 %, en cohérence avec l’évolution de l’inflation constatée par l’INSEE sur douze mois (octobre 2024 – octobre 2025). Cette revalorisation, un temps annoncée comme « gelée » dans le projet initial, a finalement été maintenue.
Les tranches du barème applicable aux revenus 2025 :
| Tranche | Taux |
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % |
| De 11 600 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 579 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 577 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Les seuils et plafonds associés (abattements salariaux, pensions, frais d’accueil, etc.) sont relevés dans la même proportion de 0,9 %. Les grilles de taux neutre du prélèvement à la source sont également actualisées à compter du 1er mai 2026.
Les seuils des régimes micro BIC, BNC et BA sont par ailleurs revalorisés pour la période triennale 2026-2028. À titre d’exemple, le seuil micro-BIC pour les activités d’achat-revente et de fourniture de logement passe à 203 100 € (contre 188 700 € pour 2023-2025). Les limites du régime simplifié de déclaration TVA sont également actualisées pour 2026.
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau statut du bailleur privé
Face à la crise du marché locatif, la loi crée un nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, issu des recommandations du rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » remis au gouvernement en juin 2025.
Le principe : un amortissement déductible des revenus fonciers
Ce dispositif permet aux contribuables de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers pour les logements acquis neufs ou en vue de leur réhabilitation, sous conditions :
- Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif
- Engagement de location nue à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans
- Mise en location effective dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition
- Logements acquis neufs, en VEFA, construits par le contribuable, ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition)
- Acquisitions réalisées entre la date de publication de la loi et le 31 décembre 2028
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré.
Des plafonds de loyers et de ressources à respecter
L’avantage fiscal est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés selon la localisation du logement et son niveau social : location intermédiaire, sociale ou très sociale (par référence aux plafonds Denormandie et Loc’avantages).
Les taux d’amortissement
| Type de logement | Neuf ou EFA | À réhabiliter |
| Location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Location très sociale | 5,5 % | 4 % |
L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition net de frais (hors foncier évalué forfaitairement à 20 %). La déduction globale annuelle est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (10 000 € pour la location sociale, 12 000 € pour la location très sociale).
La remise en cause de l’avantage fiscal
En cas de non-respect de l’un des engagements (durée de location, plafonds de ressources, etc.), le revenu net foncier est majoré du montant des amortissements déduits. Il convient également de noter qu’à la revente du bien, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré du montant des amortissements admis en déduction (CGI art. 150 VB, III). Ce point doit impérativement être anticipé dans tout calcul de rendement à long terme.
Exemple chiffré fourni par la Revue Fiduciaire : Un contribuable acquiert en mai 2026 un appartement collectif pour 300 000 € net de frais, en location très sociale. La valeur du foncier est estimée à 60 000 € (20 %). Base d’amortissement : 240 000 €. Taux applicable : 5,5 %. Amortissement annuel théorique : 13 200 €, limité à 12 000 € par an (plafond location très sociale). La déduction peut se poursuivre pendant 20 ans (240 000 / 12 000), soit jusqu’en mai 2046.
La contribution différentielle sur les hauts revenus reconduite
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est pérennisée jusqu’au retour du déficit public sous la barre des 3 % du PIB. Elle vise à garantir un niveau minimal d’imposition de 20 % pour les contribuables les plus aisés.
Les principaux ajustements techniques apportés par la LF 2026 :
- Le mécanisme d’autoliquidation de l’acompte et les pénalités en cas de non-paiement sont reconduits
- En cas de transfert du domicile fiscal (en France ou à l’étranger), le champ d’application de la contribution est précisé
- Pour les revenus exceptionnels, les réductions d’impôt au titre des dons réalisés par les particuliers doivent venir en majoration du montant de l’IR pour le calcul de la contribution due au titre de 2026
Management packages : des corrections et ajustements techniques
Le régime d’imposition des management packages, mis en place il y a tout juste un an par la loi de finances pour 2025, bénéficie d’une série d’ajustements techniques visant à sécuriser et assouplir son application.
Rappel du régime hybride instauré en 2025
Le législateur avait défini en 2025 un seuil de « gain net réalisé » en deçà duquel la fraction du gain est imposée comme une plus-value de cession (PFU de 12,8 % ou option barème), et un seuil au-delà duquel la fraction excédentaire est traitée comme une rémunération (barème progressif IR + CEHR/CDHR). Ce seuil est déterminé par référence à la performance financière de la société émettrice, selon un multiple de 3 fois la valeur réelle à la cession versus la valeur à l’acquisition (CGI art. 163 bis H).
Les ajustements apportés par la LF 2026
1. Prise en compte des opérations intercalaires dans la durée de détention. En cas d’échange sans soulte de titres (dans le cadre d’une OPA, fusion, scission, division, ou regroupement), le délai de détention de 2 ans s’apprécie désormais à compter de la date d’acquisition initiale des titres, sans tenir compte de l’opération intercalaire (loi art. 24 ; CGI art. 163 bis H, II modifié). Cet ajustement concerne uniquement les opérations visées à l’article 150-0 B du CGI, à l’exclusion des apports de titres à une société soumise à l’IS.
2. Report d’imposition pour les opérations de LBO. La loi crée un mécanisme de report d’imposition pour la fraction du gain relevant des traitements et salaires lorsque le manager réinvestit le produit de la cession dans la société, sa filiale ou sa société mère, dans le cadre d’opérations de leveraged buy-out (LBO) réalisées à compter du 15 février 2025 (CGI art. 163 bis H, IV.C nouveau). Ce report vise à ne pas pénaliser la capacité de réinvestissement des managers dans le groupe. Le report est conditionné à un réinvestissement effectif et doit être mentionné sur la déclaration de revenus.
3. Clause earn-out. La fraction du gain excédant la limite d’imposition en plus-values, lorsqu’elle correspond à un complément de prix reçu par le cédant dans le cadre d’une clause d’indexation sur l’activité de la société (clause earn-out), est imposable au titre de l’année de réception du complément de prix. Ce mécanisme évite de recalculer la limite d’imposition à chaque versement.
4. Neutralité fiscale des retraits de titres logés en PEA / PEA-PME. La loi instaure une neutralité fiscale pour les retraits de titres de management package logés dans un PEA ou un PEA-PME avant le 15 février 2025, à condition que ces retraits interviennent avant tout événement générateur d’imposition du gain au sens de l’article 163 bis H du CGI (CGI art. 163 bis H, IV.A modifié). Cette mesure sécurise la situation des managers qui avaient intégré ces titres dans un PEA avant la réforme de 2025.
5. Donation de titres de management package. En cas de donation ou de don manuel des titres, le gain est imposé entre les mains du donateur l’année de la transmission entre vifs (CGI art. 163 bis H, IV.B nouveau).
Ces modifications s’appliquent, avec un effet rétroactif, à toutes les dispositions, cessions, conversions, échanges ou mises en location réalisés depuis le 15 février 2025 (à l’exception des modifications touchant aux donations et à certaines modifications relatives aux titres détenus en PEA).
LMNP et LMP : intégration des revenus d’activité étrangers dans le calcul du statut
La loi apporte une mesure corrective structurante concernant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) versus non professionnel (LMNP).
Le problème : une discrimination identifiée par la Commission européenne
Jusqu’à présent, l’administration fiscale retenait une interprétation restrictive de la notion de revenus d’activité : seuls les revenus de location meublée imposables en France étaient pris en compte pour apprécier si les conditions du statut LMP étaient remplies (recettes annuelles supérieures à 23 000 € et dépassant les autres revenus d’activité du foyer). Cette position avait été confirmée par une réponse ministérielle Renaud-Garabedian de 2024.
En pratique, un contribuable percevant des revenus de location meublée à l’étranger — imposés localement — ne pouvait pas les faire entrer dans ce calcul, même s’ils correspondaient économiquement à une activité professionnelle. La Commission européenne avait signalé que cette règle pouvait constituer une discrimination contraire à la libre circulation des capitaux.
La correction apportée par la LF 2026
La loi modifie l’article 155 du CGI pour y inscrire explicitement que, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les revenus d’activité pris en compte incluent l’ensemble des revenus de même nature, qu’ils soient imposés en France ou soumis à un impôt équivalent à l’étranger (loi art. 53 ; CGI art. 155, IV modifié).
Cette mesure s’applique aux revenus de 2026 et des années suivantes. Elle est susceptible de modifier le statut fiscal de certains loueurs en meublé percevant à la fois des revenus de location en France et à l’étranger : des contribuables jusqu’ici classés LMNP pourraient basculer en LMP, avec les conséquences que cela implique sur le régime d’exonération des plus-values professionnelles et les charges sociales.
Recadrage du pacte Dutreil : deux changements structurants
Faisant suite au rapport de la Cour des comptes du 18 novembre 2025, le législateur a recentré et durci les conditions d’accès au pacte Dutreil, le dispositif d’exonération à hauteur de 75 % de l’assiette des droits de mutation applicable aux transmissions d’entreprises à titre gratuit.
Ces mesures s’appliquent aux transmissions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi (sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel).
1. Exclusion des actifs non affectés à une activité opérationnelle. Pour les transmissions de titres de sociétés, les biens ne bénéficient de l’exonération que s’ils sont exclusivement affectés à une activité opérationnelle. Les biens somptuaires (immobilier résidentiel, œuvres d’art, véhicules de prestige, etc.) non utilisés à des fins professionnelles sont désormais exclus de l’assiette éligible. Cette mesure cible la pratique consistant à loger dans une société opérationnelle des actifs patrimoniaux pour bénéficier indirectement de l’exonération Dutreil.
2. Allongement de l’engagement individuel de conservation à 6 ans. La durée de l’engagement individuel, jusqu’ici fixée à 4 ans, est portée à 6 ans, que la transmission porte sur des titres de sociétés ou sur des entreprises individuelles. Cet allongement renforce les contraintes pesant sur les bénéficiaires du dispositif et doit être intégré dans toute stratégie de transmission.
Une nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales
La loi crée une taxe sur les actifs non professionnels des sociétés holdings patrimoniales, applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026 (sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel).
Sont concernées les sociétés (françaises ou étrangères) répondant cumulativement à ces critères :
- Valeur vénale des actifs d’au moins 5 M€
- Revenus passifs (dividendes, loyers, intérêts…) représentant plus de 50 % des produits totaux
- Une personne physique (ou son cercle familial) détient au moins 50 % des droits de vote ou financiers
Le taux de la taxe est fixé à 20 %, assis sur la valeur des biens somptuaires détenus par la société (véhicules, bateaux, immobilier résidentiel, œuvres d’art, or…), sauf affectation de ces biens à une activité professionnelle. Pour les sociétés françaises, la taxe est déclarée via une annexe jointe à la déclaration de résultats, n’est pas déductible de l’IS, et une clause anti-abus est instituée.
Mesures fiscales dédiées aux entreprises
Plusieurs dispositifs sont ajustés ou reconduits pour les entreprises :
Contribution exceptionnelle sur les grandes entreprises : la contribution temporaire applicable aux très grandes entreprises (CA dépassant 1 Md€) est prorogée au titre des exercices 2025 et 2026.
Titres de participation : le régime des plus-values à long terme dont bénéficient les titres de participation est sécurisé. Pour bénéficier du régime, les titres doivent désormais être inscrits dans un sous-compte dédié « titres relevant du régime des plus-values à long terme », ce qui crée une présomption irréfragable en faveur de l’entreprise.
Amortissement des fonds commerciaux : la faculté temporaire de déductibilité de l’amortissement des fonds commerciaux acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 est prorogée jusqu’au 31 décembre 2029.
Déductibilité des intérêts financiers : la possibilité de retenir le taux du marché pour les intérêts versés à des associés minoritaires ayant le statut d’entreprises liées est étendue pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2025.
Crédits d’impôt prorogés : le crédit d’impôt industrie verte (C3IV), le crédit d’impôt pour la recherche collaborative (CICo), le crédit d’impôt pour les investissements en Corse (CIIC) et le crédit d’impôt international (C2I) sont maintenus ou ajustés.
TVA et facturation électronique : les nouvelles règles et sanctions
Les ajustements au cadre réglementaire
Suite à la suppression de la solution gratuite intégrée dans le Portail public de facturation (PPF), les références à cette solution sont supprimées du CGI. Le recours à une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) agréée devient la voie principale.
Les obligations d’émission, de réception et de transmission des données (données de facturation, de transactions et de paiement) sont précisées et clarifiées, avec notamment une meilleure délimitation des quatre catégories d’opérations concernées par la transmission des données de transactions.
Les dispositions entrent en vigueur progressivement : le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, le 1er septembre 2027 pour les PME et les micro-entreprises.
Le barème des amendes, fortement relevé
La loi majore significativement les sanctions encourues en cas de manquements aux obligations de facturation électronique :
Défaut d’émission d’une facture électronique :
- L’amende passe de 15 € à 50 € par facture
- Les plafonds annuels de 15 000 € et 45 000 € sont maintenus
Non-recours à une plateforme agréée pour la réception des factures :
- 500 € à l’expiration d’un premier délai de 3 mois
- 1 000 € à l’expiration de chaque nouveau délai de 3 mois suivant
Manquements aux obligations de transmission des données :
- 500 € par transmission pour un assujetti (plafond : 15 000 € par an et par type de transmission)
- 750 € par transmission pour une plateforme agréée (plafond : 100 000 € par an)
À noter : les amendes ne s’appliquent pas en cas de première infraction commise au cours de l’année civile en cours et des 3 années précédentes, lorsque l’infraction a été réparée spontanément ou dans les 30 jours suivant une première demande de l’administration.
Autres ajustements TVA
La loi apporte également des précisions sur les taux réduits de 5,5 % et 10 % applicables à certaines opérations immobilières, rétablit l’attestation logiciels de caisse supprimée par la LF 2025, et modifie les règles relatives à l’obligation de transmission des données de paiement (désormais étendue aux livraisons de biens ayant donné lieu à un acompte).
Ce qu’il faut retenir
La loi de finances pour 2026 touche à un spectre très large de sujets : investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, fiscalité du patrimoine avec la taxe sur les holdings et le recadrage du pacte Dutreil, régime des manager avec les corrections sur les management packages, fiscalité des loueurs en meublé avec l’intégration des revenus étrangers, et obligations déclaratives avec la montée en puissance de la facturation électronique et ses nouvelles sanctions.
Plusieurs mesures restent susceptibles d’évoluer suite à la décision du Conseil constitutionnel. Dans ce contexte, toute décision patrimoniale, fiscale ou structurelle majeure mérite d’être analysée avec précision avant d’être mise en œuvre.
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