La loi de finances pour 2026 apporte un ajustement ciblé mais important pour les contribuables non-résidents qui louent des biens meublés en France. L’article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 modifie les modalités d’appréciation d’une condition clé du statut de loueur en meublé professionnel. L’objectif : mettre fin à une discrimination à l’encontre des non-résidents, contraire à la liberté de circulation des capitaux. Voici ce que cette réforme change concrètement.
Les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel
Pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l’article 155, IV du Code général des impôts, un contribuable doit remplir deux conditions cumulatives.
Première condition : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 euros.
Deuxième condition : ces recettes doivent être supérieures aux revenus nets professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, avant déduction des charges du revenu global. Sont concernés les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux issus de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, ainsi que les revenus des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI.
Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, le contribuable relève du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pourquoi les non-résidents étaient traités différemment
Le régime applicable aux résidents et aux non-résidents ne produisait pas les mêmes effets sur la qualification LMP, et cette asymétrie posait problème.
Pour un non-résident, la doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165) prévoyait que la condition de prépondérance des recettes de location meublée s’appréciait au regard des seuls revenus du foyer fiscal imposables en France, en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales.
Conséquence directe : les revenus professionnels perçus à l’étranger et imposés dans le pays de résidence n’entraient pas dans le calcul. Un contribuable qui dispose d’un salaire élevé à l’étranger pouvait ainsi se retrouver qualifié de LMP du seul fait que ses revenus de source française étaient faibles ou nuls, sans que sa situation économique réelle ne le justifie. Comme le souligne l’exposé des motifs de l’article 53, ces modalités conduisaient plus fréquemment à l’application du régime LMP pour les non-résidents, ce qui constituait une discrimination contraire à la liberté de circulation des capitaux.
Ce que l’article 53 de la loi de finances 2026 modifie
Pour corriger cette distorsion, l’article 53 complète les dispositions de l’article 155, IV-3° du CGI.
Désormais, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, la condition de prépondérance des recettes de location meublée s’apprécie au regard des revenus de même nature que les revenus professionnels mentionnés par le texte, soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence du contribuable.
En d’autres termes, les revenus professionnels perçus à l’étranger et fiscalisés localement entrent désormais dans la comparaison. Un expatrié qui perçoit un salaire étranger imposable dans son pays de résidence verra ce salaire pris en compte pour apprécier si ses recettes de location meublée en France sont ou non prépondérantes. Si elles ne le sont plus, il demeure LMNP.
La même loi supprime par ailleurs le dispositif transitoire mis en place par l’article 90 de la loi du 27 décembre 2008, devenu obsolète.
Quelles conséquences pratiques selon votre statut
Le choix entre LMP et LMNP n’est pas neutre fiscalement, et cette réforme peut modifier le régime applicable à certains contribuables non-résidents.
Sur le traitement des déficits : les déficits d’une activité de location meublée professionnelle sont imputables sur le revenu global sans limitation. Ceux d’une activité non professionnelle ne sont imputables que sur les revenus issus de cette même activité, sur les dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Sur le traitement des plus-values en cas de cession : les plus-values réalisées par un LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles, tandis que celles d’un LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers, généralement plus favorable grâce aux abattements pour durée de détention.
Pour un non-résident qui basculait mécaniquement en LMP sous l’ancien régime, le maintien ou le retour en LMNP peut donc représenter un avantage significatif.
À partir de quand s’applique cette réforme
En l’absence de disposition spécifique sur son entrée en vigueur, la mesure s’applique, conformément à l’article 1er de la loi de finances pour 2026, à l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus de l’année 2026 et des années suivantes.
Si vous êtes non-résident et propriétaire d’un bien meublé en France, il est conseillé de réévaluer votre situation dès maintenant pour anticiper les conséquences de ce changement sur votre déclaration 2026.
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