Les clauses à surveiller dans un bail commercial

Bail commercial

Le bail commercial est un contrat signé entre le bailleur (propriétaire du local) et le preneur (locataire). Il détermine les principales dispositions locatives, fiscales et juridiques. Dans cet article, nous allons comprendre les clauses du bail commercial et décrypter celles qui peuvent être d’éventuels pièges. Nous allons également voir comment négocier efficacement l’ensemble des clauses du bail commercial.

Comprendre les clauses d’un bail commercial

Le bail commercial est encadré par la loi, mais il faut savoir que la majorité des clauses ne sont pas obligatoires. Elles sont le résultat d’une négociation entre le bailleur et le locataire.

Les clauses obligatoires du bail commercial

  • L’identité et l’adresse des deux parties (bailleur et locataire).
  • La durée du bail.
  • Le montant du loyer et des charges.
  • La clause de destination : le type d’activité autorisé.
  • Le montant du dépôt de garantie.
  • La répartition des charges, taxes, redevances et impôts.
  • Le moyen de paiement du loyer.
  • La possibilité pour le locataire de renouveler le bail.
  • Les modalités de résiliation du bail par une des deux parties (bailleur ou locataire).

Parmi ces clauses obligatoires, certaines sont dites « classiques » car sans difficultés particulières :

  • Le montant du loyer : les deux parties tombent généralement d’accord sur cette disposition. Il est aussi possible de prévoir une clause « recette » qui prend en compte le chiffre d’affaires du locataire afin d’indexer le montant du loyer.
  • La répartition des charges : la loi Pinel impose au bailleur de ne pas imputer au locataire toutes les charges relatives aux grosses réparations correspondant à l’article 606 du Code Civil.

Les documents à fournir obligatoirement lors de la rédaction du bail commercial

  • Le DPE (Diagnostic de performance énergétique).
  • La description des risques naturels et technologiques et les comptes rendus relatifs à des sinistres liés à ces risques.
  • L’annexe environnementale sur les baux des surfaces commerciales supérieures à 2 000 m².
  • Le récapitulatif du fichier amiante.
  • La liste des travaux réalisés les trois dernières années et celle des travaux à venir sur les trois prochaines années.
  • L’inventaire des différentes charges, taxes et impôts.

Décrypter les clauses pièges d’un bail commercial (cession, fiscalité, évolution juridique)

La durée du bail commercial

Elle est généralement de neuf ans avec une possibilité de résiliation tous les trois ans par le locataire. Il est tout de même possible de fixer une durée supérieure. Dans ce cas, les modalités juridiques imposent des particularités :

  • Le locataire ne pourra plus bénéficier de la résiliation triennale et devra rester toute la durée du bail.
  • Le loyer ne sera plus plafonné et pourra être revu à la hausse par le bailleur à la fin du bail.

Les deux parties peuvent également s’entendre sur une durée plus courte de trois ans. Il s’agit alors d’un « bail dérogatoire ». Cette formule est à examiner avec précaution par le locataire (il faut être sûr que l’investissement puisse être amorti en trois ans) et par le bailleur (certains locaux ne sont pas toujours faciles à louer).

Sous-location et cession

La sous-location et la cession peuvent être interdites par le locataire si cela est précisé dans les clauses du bail commercial.

En ce qui concerne la sous-location, elle est normalement interdite par la loi. Toutefois, si les deux parties sont d’accord, le locataire peut sous-louer son bail commercial à condition que les loyers qui en résultent soient bien versés au bailleur.
En ce qui concerne la cession, aucune clause ne peut empêcher le locataire de céder son bail commercial, à condition qu’il y ait également cession du fonds de commerce. L’accord du bailleur reste indispensable.

Solidarité et solidarité inversée

Ces deux clauses apparaissent dans la majorité des baux commerciaux et sont très utiles en cas de cession du bail.

  • La clause de solidarité : la loi Pinel prévoit que cette disposition ne peut excéder une durée de trois ans. Il s’agit pour le locataire d’être solidairement responsable du versement du loyer avec le repreneur.
  • La clause de solidarité inversée : dans ce cas de figure, c’est le repreneur qui est solidairement responsable du versement du loyer, versé jusqu’à présent par le cédant.

La clause résolutoire d’un bail commercial

Présente dans la plupart des baux commerciaux, elle prévoit une résiliation automatique du bail si le locataire :

  • ne paye pas les loyers ;
  • ne fournit pas de quittance d’assurance ;
  • se livre à une activité interdite par la loi.

Négocier efficacement les clauses de votre bail commercial

Voici quelques conseils pratiques pour vous préparer à la négociation de votre bail commercial :

  • Définissez vos besoins : notamment en termes d’emplacement, d’espace, d’équipements et de durée de bail.
  • Faites réaliser une étude de marché : elle vous donnera des indications sur les prix des loyers pratiqués dans la zone géographique convoitée.
  • Évaluez le local : lors de la visite du local, relevez toutes les améliorations à y apporter et définissez le coût d’éventuels travaux.
  • Sollicitez les services d’un professionnel : les particularités juridiques, commerciales, et le droit immobilier demandent les conseils d’un expert ou d’un avocat.

Si vous avez besoin d’être conseillé pour la location d’un bail commercial, n’hésitez pas à contacter nos experts.

Laurent COHEN
Expert-comptable associé

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