Dès la création, les associés ont à choisir le type d’imposition auquel sera soumise leur société civile immobilière (SCI). Ils peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI à l’IR ou à l’IS est lourd de conséquences sur l’imposition des revenus fonciers et la taxation des plus-values immobilières. Il doit être pesé avec soin.
Généralités sur le régime fiscal des SCI
Traditionnellement, c’est la qualité des associés qui conditionne le régime d’imposition des sociétés civiles immobilières (SCI). Certains associés sont personnellement soumis à l’IR (l’impôt sur le revenu) pour les bénéfices correspondant à leurs parts dans la SCI. C’est le cas des particuliers, des entreprises relevant du bénéfice non-commercial (BNC) ou des micro-entreprises.
Lorsque les associés sont des entreprises relevant du réel, leurs bénéfices sont imposés suivant leur régime d’imposition : impôt sur les sociétés, BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles).
Société civile immobilière à l’IR
Par défaut, les SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Ici, l’associé, est personnellement imposé sur les revenus tirés de la SCI proportionnellement à son apport dans le capital. Pour être précis, ces bénéfices sont imposés à l’IR, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ces revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %, Ces dividendes sont imposables, qu’ils aient été distribués ou mis en réserve.
Société civile immobilière à l’IR : deux types de régime d’imposition
Les revenus fonciers tirés d’une SCI sont soumis au régime du micro-foncier (régime forfaitaire) ou au régime réel.
Fiscalité de la société civile immobilière : les revenus fonciers soumis au régime forfaitaire
Lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 euros par an, les revenus fonciers sont placés sous le régime du micro-foncier. Ils bénéficient d’un abattement de 30 %.
Fiscalité de la SCI à l’IR : les revenus fonciers soumis au régime réel
Lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 euros par an, les revenus fonciers sont placés sous le régime réel automatiquement. Ce régime n’ouvre droit à aucun abattement. Cependant, il permet de déduire du revenu brut foncier les charges liées à la gestion du bien immobilier. Il peut s’agir des intérêts d’emprunt, des frais de gestion, des travaux d’amélioration, etc.
Chaque année, l’associé peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier (ou 15 300 euros dans certains cas). L’excédent de déficit foncier est reporté durant 6 ans sur le revenu global de l’associé, ou durant 10 ans sur ses seuls revenus fonciers.
Bon à savoir : le régime réel peut être choisi sur option par l’associé. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Société civile immobilière à l’IR : quel sort pour les plus-values ?
Lors d’une cession des parts, les associés d’une SCI à l’IR sont imposés sur leur quote-part selon les règles des plus-values des particuliers. Le taux forfaitaire est de 19 %. Une taxe spécifique s’applique sur les plus-values immobilières dont le montant imposable est supérieur à 50 000 euros. Les plus-values sont aussi soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Un abattement progressif s’applique à compter de la sixième année de détention, aussi bien pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Les associés bénéficient finalement d’une exonération totale de plus-value de cession au bout de 22 ans de détention des parts de la SCI. L’exonération de prélèvements sociaux est acquise au bout de 30 ans de détention.
Société civile immobilière à l’IS
Lorsque la SCI est à soumise à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité des bénéfices et des plus-values est totalement indépendante de la fiscalité des associés. C’est en effet la SCI qui est directement redevable de l’IS. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués.
Fiscalité de la SCI à l’IS : les points essentiels
Dans le cas d’une SCI à l’IS, les résultats sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition est de 25 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros. Le taux d’IS est de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros. Les associés peuvent choisir le régime IS sur option lors de la création de la SCI ou en cours d’exercice. En cas de location meublée, la SCI est automatiquement à l’IS.
SCI à l’IS : la fiscalité des dividendes
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les associés sont personnellement imposés sur les dividendes reversés. Ici, les dividendes peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Dans certains cas, l’associé peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement de 40 %.
Société civile immobilière à l’IS : déductions et amortissement
En optant pour la SCI, les associés peuvent déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI. Les frais d’acquisition et l’amortissement du bien immobilier sont déductibles du résultat imposable. Il en va de même pour la rémunération du gérant de la SCI. Les déficits sont reportables pendant 10 ans.
Société civile immobilière à l’IS : quel sort pour la plus-value ?
Les plus-values sur les cessions de biens immobiliers d’une SCI à l’IS sont soumises à l’imposition sur la plus-value des professionnels. Dans cette configuration, la plus-value est ajoutée au résultat comptable de la SCI à l’IS.
Lorsque l’associé personne physique cède des parts d’une SCI à l’IS, il est soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières. Un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value. Son taux est de 50 % lorsque les titres sont détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans. Le taux d’abattement est de 65 % lorsque les titres sont détenus depuis plus de 8 ans.
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Laurent COHEN
Expert-comptable associé
