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Investir dans l’immobilier pour créer du patrimoine, quel est le bon montage fiscal ?

Investir dans l'immobilier

Se constituer un patrimoine immobilier répond à plusieurs objectifs :

  • acquérir ses murs professionnels,
  • obtenir un complément de retraite,
  • transmettre vos biens aux futures générations,
  • divertir vos placements financiers.

L’immobilier reste aujourd’hui la solution d’investissement qui vous permet de vous constituer un patrimoine confortable ainsi qu’une sécurité financière. De plus, l’investissement immobilier est un placement avantageux sur le plan fiscal.

Nous aborderons dans cet article l’investissement immobilier à des fins privées puis professionnelles et pour finir l’objectif de transmission de patrimoine.

Investir dans l’immobilier à titre privé

1 – Acquérir sa résidence principale

Acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine. Côté financier, lors de l’achat il conviendra de régler des frais notaires d’environ 7 % du prix du bien (moins si le bien est neuf). Puis, lorsqu’on est propriétaire il faudra payer la taxe foncière annuellement. Enfin, s’il s’agit d’un appartement dans un immeuble, il faudra régler les charges de copropriété.

Concernant le crédit pour acheter sa résidence principale, il existe de nombreuses aides de l’état. Parmi les prêts immobiliers les plus répandus, on note :

  • Le prêt à taux zéro
  • Le prêt à l’Accession sociale
  • Le prêt Epargne Logement
  • Le prêt Action Logement
  • Le prêt Conventionné

Du point de vue de la fiscalité, la résidence principale est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Néanmoins, le gouvernement accorde un abattement de 30% appliqué à la valeur vénale du logement. Par ailleurs, en cas de cession et de plus-value sur votre résidence principale, on notera que celle-ci ne sera pas taxée.

Enfin, si vous réalisez des travaux d’économie et d’énergie dans votre résidence principale, vous pouvez bénéficier du Crédit d’impôt pour la transition Energétique (CITE).

2 – Opter pour l’immobilier locatif

Dans le cas d’une location nue (RF)

Placement en SCI ou en direct ?

Le choix s’effectuera en revenu foncier ou en société avec notamment la SCI qui est la structure juridique la plus usuelle.

Face à ces différentes possibilités, nous vous proposons de porter votre attention sur la fiscalité. Ainsi, vous comprendrez plus facilement le fonctionnement général et les avantages fiscaux

Qu’est ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière)

Ce montage juridique immobilier prend naissance autour d’un souhait de 2 personnes au minimum. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. La SCI vous autorise à investir collectivement dans l’immobilier. Autrement dit, vous pouvez investir en famille, entre amis ou avec votre Holding. L’avantage de la SCI réside dans un régime fiscal différent. En effet, deux possibilités s’offrent à vous, soit vous êtes une SCI à l’IR dite transparente fiscalement soit vous optez pour une SCI à l’IS.

La fiscalité de la SCI

Pour cela, nous allons vous exposer les principales différences entre la SCI imposée à l’IS et la SCI transparente fiscalement.

Les revenus tirés de l’exploitation dans une SCI à l’IR est imposable dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Les bénéfices générés par une SCI à l’IS ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu en l’absence de distribution de dividendes ; les bénéfices de la SCI à l’IS sont taxables à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € puis 28 %. Concernant les dividendes distribués celles-ci sont taxable à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. La SCI à l’IS devra également payer la contribution sur les revenus locatif (CRL) au taux de 2.5 % du montant des loyers nets encaissés pendant l’année d’imposition.

Mais attention, les modalités de détermination du bénéfice imposable ne sont pas les mêmes entre une imposition dans la catégorie des revenus fonciers et une imposition à l’IS. Les charges déductibles diffèrent.

Enfin, en cas de vente de l’immeuble, le traitement des plus-values est totalement différent entre une SCI à l’IR et la SCI à l’IS.

Concernant la plus-value pour une SCI à l’IR. Si vous dégagez un bénéfice lors de la vente d’un logement mis sur le marché locatif, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Comment ça marche ? Sur les cinq premières années, l’impôt porte sur l’intégralité de la plus-value. Puis vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Vous êtes totalement exonéré après vingt-deux ans. Vous devez également verser des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de la plus-value, avec là encore un système d’abattement pour la durée de détention. Vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Et, pour la plus-value générée par la SCI à l’IS, elle est taxable selon le mécanisme des plus-values professionnelles au taux de l’impôt sur les sociétés 15% jusqu’à 38120€ puis 28%.

Dans la SCI à l’IS, la plus-value est taxable, d’une part à court terme par différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et sa valeur comptable après déduction de l’intégralité des amortissements, puis à long terme par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans mécanisme d’abattement pour la durée de détention

Dans le cas d’une location meublée (LMNP et LMP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel sont de plus en plus prisés par les investisseurs immobiliers. En effet, leur fiscalité est très attractive : réductions d’impôts grâce au mécanisme de l’amortissement et possibilité de récupérer la TVA tout en bénéficiant de la fiscalité sur les plus-value immobilière.

Si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie alors vous serez automatiquement sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Le bien devra être considéré comme meublé c’est-à-dire équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires.

NOMINATIONLMPLMNP
CONDITIONS D’OBTENTION DU STATUTVos recettes locatives sont : Supérieures à 23.000 € TTC par an. Et supérieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.Vos recettes locatives sont : Inférieures à 23.000 € TTC par an. Ou inférieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
RÉGIME D’IMPOSITIONBIC professionnelsBIC non professionnels
DÉFICITImputé sur votre revenu global.Imputé uniquement sur vos BIC non professionnels.
PLUS-VALUESExonération : Partielle si vos recettes locatives se situent entre 90.000 et 126.000€, Totale si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000€.Exonération (au bout de 5 ans d’activité) : Partielle au bout de 22 ans de détention du bien (uniquement l’impôt sur le revenu), Totale au bout de 30 années (c’est-à-dire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).
IFIExonéréNon exonéré

A noter : En LMNP, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Cette décision dépendra notamment du montant des recettes locatives. De plus, vous pouvez également bénéficier du bénéfice de la loi Censi-Bouvard

Investir dans l’immobilier à titre professionnel

Investir dans l’immobilier professionnel peut-être une solution de placement complémentaire par rapport à un investissement classique comme celui de l’achat d’un appartement à but locatif.

1 – Quelles précautions doit-on prendre avant de se lancer ?

  • vérifier l’emplacement du bien : toujours penser à la facilité de revente en cas de « coup dur »
  • vérifier que l’usage du bien est soit « professionnel » pour les professions libérales ou en « commercial » pour les SEL.

2 – Un investissement fiscalement très rentable

L’investissement dans l’immobilier commercial est jusqu’à deux fois plus rentable, il peut offrir une rentabilité allant de 5 à 7% contre seulement 2 à 4% dans l’immobilier locatif d’habitation.

La flexibilité du bail commercial est plus importante et les recours sont facilités en cas d’impayés des loyers. Ces derniers étant déjà beaucoup moins fréquents que dans l’immobilier d’habitation.

Concernant le bail commercial, vous pouvez en effet définir librement certaines conditions et vous décharger de certaines dépenses notamment en matière de gros travaux et d’impôts fonciers.

3 – Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété permet d’acquérir un bien immobilier en achetant sa seule nue-propriété.

Le principe du démembrement de propriété :

Dans ce cadre fiscal, vous achetez la seule nue-propriété d’un bien immobilier : sa valeur est ainsi diminuée de moitié environ ; puis vous faites gérer l’usufruit temporaire par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans

Les avantages du démembrement de propriété

 Vous achetez le bien en dessous du prix du marché (de 40 à 60% de moins en moyenne), l’usufruitier temporaire payant la différence. Les frais d’acquisition s’en trouvent réduits d’autant.

  • Aucun soucis de gestion ni taxes (foncières, …) à payer : c’est à la charge de l’usufruitier. 
  • Calcul de la plus-value à la revente : c’est le prix d’acquisition en pleine propriété qui est pris en compte (la décote initiale échappe à toute imposition sur les plus-values).
  • Impôt sur le revenu : en cas de revenus fonciers positifs préexistants, les intérêts du prêt s’imputent et génèrent une économie d’impôt particulièrement intéressante.
  • IFI : le bien démembré ne rentre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, mais dans celui de l’usufruitier. 

Transmettre son patrimoine

La priorité est-elle de protéger son conjoint, d’aider ses enfants à se lancer dans la vie ou d’assurer une continuité pour une entreprise familiale ?

En fonction de ces objectifs, il est possible d’utiliser plusieurs outils pour transmettre son patrimoine soit en gardant l’usage de ses biens, soit en s’en dessaisissant de façon irrévocable.

La donation est l’outil le plus simple pour transmettre une partie de son patrimoine. Effectué du vivant du donateur, elle lui permet de transférer la propriété d’un bien à une personne de son choix, appelée le donataire

Autre possibilité pour organiser la transmission de son patrimoine : la donation en démembrement de propriété. L’avantage de cette solution est de pouvoir garder la maîtrise de ses biens de son vivant. Le démembrement est une opération par laquelle le droit de propriété d’un bien est divisé en deux. Une première personne reçoit l’usufruit du bien. Elle dispose alors du droit d’utiliser le bien (l’usage) et du droit de percevoir les revenus générés par celui-ci (les fruits). La seconde personne reçoit quant à lui la nue-propriété du bien. Elle dispose en quelque sorte d’un droit futur à la pleine propriété.

Le testament permet à celui qui le rédige, d’organiser la transmission de tout ou partie de ses biens après son décès. Un des avantages est de conserver la possibilité de pouvoir modifier l’organisation de sa succession selon l’évolution de sa situation ou de celle de ses proches.

Pour plus d’informations et conseils à ce sujet, n’hésitez pas à prendre contact avec via notre formulaire.

Laurent COHEN
Expert-comptable associé

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