Comment réduire son impôt sur la fortune immobilière en France ?

Réduire son impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) taxe les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros. Il s’applique sur l’ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’une SCI, ou de parts de SCPI ou OPCI. Les biens professionnels sont exonérés sous certaines conditions. Apprenez comment réduire son IFI grâce à divers arbitrages. Ils visent à diminuer l’assiette imposable ou à réorienter ses investissements vers des actifs exonérés.

Réduire son IFI en diminuant son assiette imposable

Cession d’actifs immobiliers, donation temporaire d’usufruit, investissement en nue-propriété : voici trois méthodes pour diminuer son assiette IFI.

Vendre une partie de ses actifs immobiliers pour réduire son IFI

Vendre une partie de ses actifs immobiliers permet de diminuer son assiette imposable. Le produit tiré de la vente de ces biens immobiliers peut ensuite être réinvesti dans des actifs exclus du champ de l’IFI, ou partiellement exonérés. Il peut s’agir de placements en valeurs mobilières, d’œuvres d’art, de bijoux, de crowdfunding immobilier, etc.

Pour rappel : la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur la plus-value. Son taux est de 19 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un abattement pour années de détention s’applique sur le montant de la plus-value imposable. L’exonération totale des plus-values immobilières est acquise à l’issue d’une durée de détention de 22 ans. La durée de détention est de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

IFI : diminuer sa base taxable via la donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit (DTU) est une opération de démembrement de propriété. Elle repose sur la transmission de la jouissance d’un bien immobilier à un usufruitier pour une durée prédéterminée. Dans cette configuration, le donateur nu-propriétaire peut déduire de son patrimoine IFI le bien démembré. Cette déduction vaut aussi pour les dettes résultant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré. En effet, le règlement de l’IFI pèse sur l’usufruitier pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété.

Réduction d’IFI et investissement en nue-propriété

Comme évoqué précédemment, le paiement de l’IFI incombe à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Ce principe s’applique également dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. Cette opération de démembrement de propriété permet d’exclure le bien du patrimoine imposable à l’IFI. Le nu-propriétaire bénéficie de cette réduction fiscale jusqu’à l’extinction de l’usufruit (au minimum 15 ans).

Impôt sur la fortune immobilière et défiscalisation : les actifs exonérés d’IFI

Biens professionnels, bois et forêts, biens ruraux et immobiliers exploités sous le régime fiscal LMP font l’objet d’exonérations d’impôt sur la fortune immobilière. Étudions-les de plus près. 

Bénéficier du régime fiscal LMP pour diminuer son impôt sur la fortune immobilière 

Assimilés à des biens professionnels, les actifs immobiliers exploités sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) sont exclus du calcul de la base taxable de l’IFI. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

  • Ls recettes annuelles réalisées au titre de la LMP doivent excéder 23 000 euros ;
  • Les revenus tirés de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Un investissement dans les bois et forêts pour diminuer le poids de l’IFI

Les bois et forêts ainsi que les biens ruraux sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur vénale. Cette disposition fiscale vaut également pour les parts de groupements forestiers et les parts de groupements fonciers agricoles ou viticoles. Ces actifs font l’objet d’une exonération totale d’impôt sur la fortune immobilière s’ils entrent dans la catégorie des biens professionnels.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées exclues du champ de l’IFI

Contrairement aux SCPI et OPCI, les titres des SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) n’entrent pas dans le calcul de l’assiette de l’IFI lorsqu’ils sont détenus en direct. S’ils sont détenus de manière indirecte, ces titres sont exclus du calcul de la base taxable IFI. Ils ne doivent pas excéder 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Les dettes immobilières permettant de réduire la base taxable de l’IFI

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière se fonde sur la valeur nette du patrimoine imposable. Cette valeur nette prend en compte la déduction de certaines dettes immobilières au niveau du passif de l’impôt. Pour être éligibles, ces dettes doivent réunir cumulativement les trois critères suivants :

  • Les dettes doivent exister et être certaines au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • Les dettes doivent incomber à l’un des membres du foyer fiscal au titre de l’IFI ;
  • Les dettes doivent être liées aux actifs immobiliers imposables.

Les dettes déductibles de l’IFI portent sur les dépenses suivantes :

  • acquisition de biens immobiliers ou de droits immobiliers imposables (crédit immobilier) ;
  • travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • acquisition des parts ou actions d’une société ou d’un organisme, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
  • travaux d’entretien et charges de copropriété supportés par le propriétaire en cours de règlement au 1er janvier ;
  • impôts liés au bien immobilier (taxe foncière, droits de succession ou de donation en cours de paiement).

Réduction IFI pour don à une association ou à une fondation

L’investissement PME ou l’investissement en FIP (fonds d’investissement de proximité) et FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) ont été supprimés en même temps que l’ISF (impôt sur la fortune). Cependant, la déduction d’impôt relative aux dons est maintenue dans le cadre de l’IFI. Seuls sont éligibles les versements suivants :

  • les dons à une fondation reconnue d’utilité publique ;
  • les dons à un établissement de recherche ou d’enseignement supérieur ;
  • les dons à un établissement d’enseignement artistique d’intérêt général à but non lucratif.

Dans le cadre de l’IFI, les dons consentis aux organismes d’utilité publique cités plus haut ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 75 % du montant du don dans la limite de 50 000 euros par an. Le montant maximum du don pris en compte est donc de 66 666 euros.

De nombreuses stratégies permettent de réduire son IFI. Cependant, leur mise en application demande une solide expertise en matière fiscale, financière et juridique. Nos associés peuvent vous accompagner à chaque étape de votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière. 

Notre cabinet d’expertise comptable Ex&Co se tient aux côtés des chefs d’entreprise depuis plus de 20 ans pour pérenniser et développer leur activité. Contactez-nous pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

Laurent COHEN
Expert-comptable associé

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