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5 conseils pour optimiser votre IFI

Optimiser son IFI

Qu’est-ce que l’Impôt sur le Fortune Immobilière ?

L’Impôt sur la fortune immobilière a succédé à l’ISF (impôt sur la fortune). L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.

L’impôt sur la fortune immobilière se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de chaque année. Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, auquel on soustrait les dettes déductibles.

Les biens imposables sont notamment : 

  • Maisons, appartements et leurs dépendances
  • Bâtiments classés monuments historiques 
  • Immeubles en cours de construction au 1er Janvier 
  • Immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés
  • Biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels
  • Immeubles non bâtis tels que terrains à bâtir, terrains agricoles, etc.
  • Terrains constructibles ou non

Quels sont les biens exonérés d’IFI ?

Certains biens sont exonérés, comme les biens immobiliers professionnels qui représentent la principale catégorie de biens exclus de l’assiette IFI. Il s’agit des biens immobiliers affectés à l’exercice de la profession.

Sont également exonérés les titres que vous détenez dans une société (via une SCI par exemple), pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles que celle-ci met à disposition pour les besoins de l’exercice de votre activité. 

Comment se définit le mode de détention de l’IFI ?

Les biens immobiliers peuvent être détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire de sociétés de personne ou de sociétés commerciales.

3 situations peuvent être envisagées : 

  1. L’immobilier est détenu en direct par le redevable 
  2. L’immobilier est détenu par l’intermédiaire d’une société qui n’exerce pas une activité opérationnelle (holding financière, SCI, SCPI…)
  3. L’immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.

Comment optimiser votre IFI ?

Voici 5 astuces pour optimiser votre Impôt sur la Fortune Immobilière :

1. Être au juste prix 

Les valorisations des biens doivent se faire à la valeur vénale c’est-à-dire à la valeur probable de vente, qui doit refléter une valeur la plus proche possible du marché. 

Pour ce faire, nous vous conseillons d’utiliser plusieurs sources de données financières afin de recouper la valeur de votre bien : les bases de données immobilières notariales qui regroupent les transactions, les agences immobilières, certains sites web.

2. Les décotes applicables

La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30% sur la valeur vénale.

Les valeurs vénales de vos biens ont droit à certains abattements, dont vous trouverez ci-dessous les décotes régulièrement admises par le fisc :

  • Décote pour vétusté : en général, il est admis une décote de 5% à 10% après 5 ans de détention du bien.
  • Décote pour occupation (20%) : si l’appartement est loué, il sera plus difficilement vendable en cas de mauvaise rentabilité locative.
  • Décote pour illiquidité (de 20% à 40%) : en société, les associés majoritaires peuvent s’opposer à la cession des parts à un tiers ; céder ses parts devient alors compliqué. 

Ces décotes sont cumulatives mais doivent être appliquées avec parcimonie et il convient de bien documenter son dossier pour pouvoir les justifier !

3. Financer l’acquisition à crédit 

La dette financière d’acquisition étant déductible de la base imposable, acheter son bien immobilier à crédit permettra de diminuer la base taxable.

4. Donation à des fondations reconnues d’utilités publiques

Les contribuables réalisant des dons auprès d’organismes d’utilité publique peuvent déduire 75 % du montant de dans la limite de 50 000€ par an et par foyer fiscal. Pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année N, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année (date de déclaration et de paiement de l’IFI).

5. Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une opération par laquelle on scinde la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. 

Dans le cas de bien démembré, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Il doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété tandis que le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur la valeur détenue en nue-propriété. 

Ainsi, en cas de donation temporaire d’usufruit, généralement entre 5 à 10 ans, la charge de l’IFI reposera sur l’usufruitier. 

Attention, pour que l’exonération s’applique en cas de donation temporaire à vos enfants, il faudra qu’ils aient atteint leur majorité et qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal. 

Le démembrement de propriété et la donation temporaire d’usufruit sont des actes juridiques notariés.

Pour plus d’informations et conseils à ce sujet, n’hésitez pas à prendre contact avec nos experts.

Laurent COHEN
Expert-comptable associé

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